SİT ALANLARINDA YAPILAŞMA VE İMAR BARIŞI
Bu yazımızda, sit alanlarının ilgili kurumlar nezdinde sınıflandırılmasını, bu alanlardaki yapılaşmanın sınırlarını örneklerle inceleyerek imar barışından faydalanmanın mevzuat hükümleri çerçevesinde hangi koşullara tabi tutulduğunu irdeleyeceğiz.
Doğal Sit Alanı: Jeolojik devirlerle, tarih öncesi ve tarihi devirlere ait olup, ender bulunmaları veya özellikleri ve güzellikleri bakımından korunması gerekli, yer altında, yer üstünde ya da su altında bulunan korunması gerekli alanlardır.
Arkeolojik Sit Alanı: Antik bir yerleşmenin veya eski bir medeniyetin kalıntılarının bulunduğu yer veya su altında varlığı bilinen ya da açığa çıkarılan korunması gereken alanlardır.
Pamukkale ilçesinde bulunan Pamukkale Travertenleri ve Hierapolis’i içeren alan; Gayrimenkul Eski Eserler ve Anıtlar Yüksek Kurulu’nun 13/12/1980 Tarihli A2587 Numaralı kararı uyarınca 1. Derece Arkeolojik Sit ve 1. Derece Doğal Sit alanı sınırları içerisinde kabul edilmektedir. Eski tabirde 1., 2. Ve 3. Derece olarak sınıflandırılan sit alanları Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın 20/07/2022 tarihinde yayımladığı İlke Kararında da görüleceği üzere Kesin Korunacak Hassas Alanlar, Nitelikli Doğal Koruma Alanı ve Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanı olarak nitelendirilmektedir. İlgili alanlarda yapılabilecek faaliyetler İlke Kararı’nda detaylı olarak açıklanmaktadır.
Pamukkale’de bulunan 1. derece sit alanları vb. alanlarda kesinlikle hiçbir yapılaşmaya izin verilmemekte, imar planlarında aynen korunacak sit alanı olarak belirlenmekte, bilimsel amaçlı kazılar dışında hiçbir şekilde kazı yapılmasına müsaade edilmemekte, yapılaşmanın önüne geçilmektedir.
İMAR BARIŞI NEDİR VE NE AMAÇLANMAKTADIR:
İmar affı veya halk tabiriyle imar barışı; genellikle sosyal ve siyasi baskılar sonucunda düzenleme alanı bularak plansız yapılaşmanın önüne geçme, kayıt dışı ekonomi ile mücadele etme ve hukuksal belirsizliklerin giderilmesi amaçlarını taşıyan hukuksal regülasyonları içinde barındıran düzenlemelerdir. Bu kapsamda, belirli tarih aralıklarında yapılan regülasyonlarla ruhsatsız yapılar bakımından imar barışı uygulanarak kayıt dışılığın önüne geçilmeye çalışılmakta, vatandaş ile idare arasındaki ihtilafta süregelen hukuki belirsizliğin giderilmesi sonucunda bütçeye ek kaynak girişi sağlanmaktadır.
YAPI KAYIT BELGESİ VE İŞBU BELGENİN YIKIM KARARLARI BAKIMINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ:
3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. Maddesi kapsamında 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması ve madde kapsamındaki şartların sağlanarak belirtilen ücretin yatırılması durumunda “Yapı Kayıt Belgesi” verilerek vatandaşlar İmar Barışından yararlandırılmaktadır.
Yapı Kayıt Belgesi alınmasının öncesinde İmar Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararlarıyla henüz tahsil edilmemiş olan idari para cezaları iptal edilmektedir. Başka bir deyişle kesinleşen mahkeme kararı ile ilgili kanun kapsamında yıkımı öngörülen binaların yıkım kararları ortadan kalkmaktadır.
İmar Kanunu Geçici m. 16/4 uyarınca;
“Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun(…) uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.”
Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı’nın resmi websitesi üzerinden imar barışına ilişkin yaptığı açıklamaya göre; (https://imarbarisi.csb.gov.tr/sss/1-imar-barisi-nedir-ve-hangi-yapilari-kapsar)
"15-) İmar Barışından önce alınmış yıkım kararları ve idari para cezaları ne olacak?
İmar Kanunu’na göre alınmış yıkım kararları ve idari para cezaları iptal edilecektir."
YAPI KAYIT BELGESİ ALINAMAYACAK ALANLAR:
Aynı maddenin devamı fıkralarında ise yapı kayıt belgesinin alınamayacağı yerler olarak; i. Boğaziçi Sahil Şeridi, ii. İstanbul Tarihi Yarımada ve iii. Çanakkale Gelibolu’daki kanunla belirtilen tarihi alan sayılmaktadır.
İmar Kanunu Geçici m. 16/11 uyarınca;
“Bu madde hükümleri, 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alan ile İstanbul tarihi yarımada içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda ve ayrıca 19/6/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda uygulanmaz.”
06./06/2018 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’ın 8. maddesine de bakıldığında yine kendi taşınmazı üzerinde yapı yapan malikler bakımından yukarıda belirtilen alanlarla sınırlı olmak üzere yapı kayıt belgesi verilemeyeceği öngörülmüştür. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu özel kanun niteliğinde olup yargı kararlarına bakıldığında sit alanı olan bölgelerde de yapı kayıt belgesi verilemeyeceği ortaya konmaktadır. Ancak kanun koyucu istisnai olarak bu üç tarihi alanı belirtmiş olduğundan; iradesinin yalnızca kanunla sayılan bu üç bölgede imar barışının uygulanmayacağı yönünde olduğu kanaatindeyiz.
Bu itibarla, imar barışından tapusu olmayan gecekondular dahi yararlandırılmışken, halihazırda taşınmazları bulunan ve kendi tapulu arsaları üzerinde 31/12/2017 tarihinden önce konut inşa etmiş olan maliklerin yararlanması kaçınılmaz olacaktır.
YAPI KAYIT BELGESİNİN İPTAL EDİLMESİ DURUMUNDA İZLENECEK HUKUKİ SÜREÇ:
Yapı kayıt belgesi idare tarafından verilmekte ve yine idarece gerekli şartların bulunmadığı tespit edildiğinde iptal edilebilmektedir. Yapı kayıt belgesinin iptali durumunda İdare Mahkemeleri nezdinde idarenin idari işleminin iptaline yönelik iptal davası açılması gerekmektedir. İşbu dava kapsamında idarenin iptal işleminin; yetki, konu, sebep, şekil veya amaç unsurları yönünden hukuka ve mevzuata aykırı olduğu ileri sürülecek olup işbu iddiaları ispat külfeti davacıya yüklenmektedir.
Ancak önemle belirtmek gerekir ki, İYUK m.7 uyarınca idare mahkemelerinde açılacak bu davaların süresi iptal kararının tebliğinden itibaren altmış gündür. Altmış günlük dava süresi hak düşürücü süre niteliğinde olduğundan bu süre geçtiği takdirde iptal davası açılması mümkün olmamaktadır.
Eğer yapı kayıt belgesinin iptaline ilişkin idari işleme karşın iptal davası açılacaksa dava sürecinde ilgili yapının yıkılmasının önüne geçmek maksadıyla (yıkım kararı mevcutsa) yıkım kararına dair yürütmenin durdurulmasının talep edilmesi yerinde olacaktır.
YIKIM KARARI KESİNLEŞMEYEN YAPILARIN İLK DERECE MAHKEMELERİNCE VERİLEN YIKIM KARARININ İCRA EDİLİP EDİLEMEYECEĞİ:
Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 350/2 uyarınca;
“Kişiler hukuku, aile hukuku ve taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez.”
Henüz nihai karar yargı organlarınca verilmeyen, diğer bir deyişle kesinleşmeyen yıkım kararlarının icra edilememesi gerektiği kanaatindeyiz. Temyizin İcraya Etkisi başlıklı HMK m. 367/2 kapsamında ise gayrimenkule ve gayrimenkule bağlı ayni haklara ilişkin hükümlerin kesinleşmedikçe icra edilemeyeceği belirtilmiştir. Zira, İdare Mahkemelerinin eda hükmü içeren ilamları da kesinleşmeden icraya konulamayan ilamlardır.
Taşınmazın aynına ilişkin haklar; o malın mülkiyetine ve kullanımına ilişkin haklardır. Bu haklar taşınmaz malikine özgülenmiştir. Bu suretle yıkım kararlarının kesinleşmeden icraya konulabilmesi/icra edilebilmesi mümkün değildir. Aksi takdirde geriye dönülemez şekilde zarar ortaya çıkacak ve bu durumun telafisi mümkün olmayacaktır.
Kanun hilafına olarak bu kararların icraya konulması ve icra işlemlerinin yürütülmesi durumunda İİK m. 16 kapsamında kamu düzeninden olan bu hakların ihlali neticesinde süresiz olarak icra işlemini şikayet yoluna başvurulabilecektir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2013/8-2200 Esas no, 2015/1223 Karar no ve 17/04/2015 Tarihli Kararında;
“Kesinleşmeden icraya konulamayacak bir ilam, kesinleşmeden icraya konulursa, borçlu buna karşı icra mahkemesinde şikayet yoluna başvurabilir. Bu şikayet üzerine, icra mahkemesi, ilamlı takibin iptaline karar verir.”
diyerek bu hususta mevzuat hükümlerine paralel olarak görüş belirtmiştir.
Av. İsmail TORUN
TORUN Hukuk & Danışmanlık
